25 Expertenfragen – beantwortet mit Zahlen, Recht und Marktpraxis. Ob Genehmigung, Rendite oder Kaufpreis: Finden Sie hier verlässliche Antworten für 2026.
Ja – und das ist keine Formalie. In Prien am Chiemsee ist die Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste seit der Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung in 2023/24 ausdrücklich genehmigungspflichtig.
Ohne eine behördliche Genehmigung drohen nach bayerischem Zweckentfremdungsrecht Bußgelder von bis zu 500.000 €. Zusätzlich ist oft ein Nutzungsänderungsantrag beim Landratsamt Rosenheim erforderlich.
Ja. Bernau am Chiemsee hat die Zweckentfremdungssatzung ebenfalls 2023/24 verschärft. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt werden Neuanträge kaum noch genehmigt.
Die Zweckentfremdung ist kommunalrechtlich (Gemeinde) und regelt den Schutz von Wohnraum. Die Nutzungsänderung ist baurechtlich (Bauamt) und prüft, ob die Wohnung baulich als Ferienwohnung genutzt werden darf.
Regelt den Hochwasserschutz. In Überschwemmungsgebieten (HQ100) gelten strenge Regeln für Heizölanlagen und bauliche Anlagen. Dies betrifft viele direkte Seeuferlagen am Chiemsee.
Ja. Jede bauliche Änderung an einem Denkmal bedarf einer Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG).
Nein, das hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Während Prien und Bernau Satzungen haben, ist dies in kleineren Gemeinden im Hinterland oft (noch) nicht der Fall. Vorherige Prüfung ist Pflicht.
In den Sommer-Kernmonaten liegt sie bei 68–74 %. Über das Jahr verteilt erreichen gut geführte Objekte ca. 45–58 % Auslastung.
Realistisch sind 2,8 % bis 3,5 % für klassische Kapitalanlagen. Bei Airbnb sind Bruttorenditen von 5–6 % möglich, aber mit höheren Betriebskosten verbunden.
Formel: 365 Tage x Auslastungsquote x Ø Nachtpreis. Ein realistisches Beispiel für Bernau (70m²): 226 Nächte x 165 € = ca. 37.300 € Brutto/Jahr.
Ja, über das KfW-261-Programm (Effizienzhaus), sofern das Objekt energetisch saniert wird oder ein Neubau nach Standard ist. Wichtig: Immer aktuelle kfw.de-Konditionen prüfen.
Ja. Im Sommer zieht der See, im Winter Skigebiete wie Ruhpolding oder die Kampenwand sowie Thermen. Die Nebensaison wird durch "Workation"-Gäste (Glasfaser!) stabilisiert.
Nach § 7i EStG können Sanierungskosten an Denkmälern über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden. Dies ist ein massiver Steuerhebel für die Nettorendite.
Steuerrechtlich meist ab hotelähnlichen Zusatzleistungen (Frühstück, Reinigung) oder bei dauerhafter Gewinnerzielungsabsicht mit hoher Auslastung. Rücksprache mit Steuerberater zwingend!
Uferlagen: 5.500–8.200 €/m². Neubau: ca. 6.800–7.100 €/m². Im Hinterland (Traunstein) finden sich Bestandsobjekte ab ca. 3.700 €/m².
Der Chiemgau hat ca. 47 % geringere Einstiegspreise bei ähnlicher Auslastung. Die Marktkorrektur war hier (–15 %) deutlich stabiler als am Tegernsee (–32 %).
Die Preise für ETW im Chiemgau haben sich in 10 Jahren teilweise verdoppelt (+100 %). Seit 2022 findet eine gesunde Konsolidierung statt.
Prien (Prestige), Bernau (Bahnanbindung nach München), Übersee (Strandflair) und Aschau/Ruhpolding (Bergnähe).
Sie bereinigt den Markt. Genehmigte Unterkünfte gewinnen an Wert, da das illegale Angebot verschwindet, was die Auslastung der Profis erhöht.
KI-Analysen sehen die Kombination aus Erreichbarkeit (Bahn/A8), Naturwert und im Vergleich zu München noch moderaten m²-Preisen als Top-Investitionsmerkmal.
2026 ist Glasfaser ein Haupt-Buchungskriterium für Workation-Gäste. Ohne Gigabit-Anschluss verliert man Buchungen in der Nebensaison.
Man sollte ca. 15–25 % des Umsatzes für Reinigung, Management, Instandhaltung und Portalgebühren (Airbnb) einplanen.
Professionelle Fotos, klare Erwähnung der Seeentfernung, Glasfaser-Speed-Screenshot und Hinweise auf die gute Erreichbarkeit aus München.
Spezielle Ferienwohnungsversicherung (Haftpflicht & Gebäude), da Standardverträge die gewerbliche Kurzzeitvermietung oft ausschließen.
Ja. In den Kurbezirken (Prien, Bernau etc.) ist der Vermieter zur Einhebung und Abführung der Kurabgabe an die Gemeinde verpflichtet.
Ab 2-3 Stunden Anfahrt meist unerlässlich. Kosten liegen bei 15–20 % vom Umsatz, garantieren aber reibungslose Check-ins und Top-Bewertungen.